Slib levnějších hypoték zní v politické komunikaci přirozeně: bydlení je drahé a měsíční splátka je hmatatelná. Ekonomicky ale „zlevníme hypotéky“ skřípe, protože premiér ani vláda nestanovují úrokové sazby bank. Ty se skládají z ceny peněz na trhu, rizikové přirážky, bankovní marže a délky fixace, a krátkodobou cenu peněz v koruně určuje Česká národní banka (ČNB), nikoli Poslanecká sněmovna.

Právě tento řetězec 17. září 2026 shrnul europoslanec Luděk Niedermayer (TOP 09 / EPP) na síti X: „Neslibujte levnější hypotéky. Ani jako premiéři jejich úroky neurčujete. … Pokud na ně voliče přesto lákáte, nezadlužujte stát. Vyšší dluh totiž úroky zvyšuje. Pokud stát přesto zadlužujete, přijměte alespoň euro.“ Jde o politický komentář; níže oddělujeme jeho logiku od ověřitelných čísel.

ČNB: repo je kotva, hypotéka je delší sazba

Dvoutýdenní repo sazba ČNB je od 19. června 2026 na 3,75 % (bankovní rada ji 18. 6. zvýšila; 6. 8. ji ponechala). Dnešní zasedání 17. 9. 2026 může sazbu změnit, ale k uzávěrce tohoto textu platí právě 3,75 %. Repo ovlivňuje krátkodobé sazby na peněžním trhu. Hypotéky s tří- až pětiletou fixací se ale nepočítají z overnight sazby: banky se zajišťují na delších swapech a výnosech dluhopisů a k tomu připočítávají náklad na kapitál, riziko a marži.

Proto se sazba ČNB a sazba nové hypotéky pohybují podobným směrem, ale ne jedna ku jedné. Swiss Life Hypoindex (průměrná nabídková sazba do 80 % LTV) na začátku září 2026 stoupl na 5,51 %, nejvýše od léta 2024; v březnu byl na 4,89 %. Statistiky ČNB o skutečně sjednaných nových obchodech jsou obvykle níže než nabídkové indexy: v červenci 2026 činila průměrná sazba hypotečních úvěrů 4,76 % a úvěrů na bydlení 4,84 %. Rozdíl mezi repem 3,75 % a hypotékou kolem 5 % tedy není „chyba“, ale očekávatelná přirážka za delší fixaci a riziko.

Fiskál: dluh a výnosy dluhopisů

Niedermayerův druhý krok, že vyšší státní zadlužení může tlačit úroky nahoru, odpovídá tržní logice: větší nabídka státních dluhopisů a vyšší riziková přirážka zdražují dlouhodobé financování. To se pak propisuje i do swapů, ze kterých banky skládají hypoteční sazby.

Podle Eurostatem validovaných údajů ČSÚ skončil hrubý dluh sektoru vládních institucí v roce 2025 na 44,3 % HDP. V 1. čtvrtletí 2026 byl poměr 44,1 % HDP (nominálně CZK 3 827,9 mld.). Ministerstvo financí v dubnové Makroekonomické predikci 2026 očekává na konci letošního roku 45,6 % HDP při schodku 2,6 % HDP. Česko je stále hluboko pod maastrichtskou hranicí 60 %, ale trajektorie je mírně rostoucí.

Tržní výnos desetiletého českého státního dluhopisu podle komentáře Patria Finance z 16. 9. 2026 den předtím atakoval cca 5,4 %, nejvyšší úroveň od konce roku 2022. Oficiální měsíční průměr ČNB (maastrichtské kritérium) je k dispozici zatím jen do května 2026 (4,89 %). Růst delších výnosů a swapů je aktuální kontext, proč nabídkové hypotéky v létě znovu rostly, i když repo zůstalo na 3,75 %.

Euro jako hypotéza, pečlivě s daty

Třetí větev tweetu, „přijměte alespoň euro, úroky klesnou“, je hypotéza, ne automatický zákon. V eurozóně jsou v průměru nižší sazby na bydlení než v Česku, ale srovnání musí držet stejný typ ukazatele.

Podle ECB (MIR, nové obchody) byl v červenci 2026 kompozitní ukazatel nákladů na nové úvěry domácností na koupi bydlení v eurozóně 3,54 % (fixace nad 1 do 5 let: 3,57 %; nad 5 do 10 let: 3,73 %). Ve stejném měsíci ČNB uvádí sjednané hypoteční sazby v ČR 4,76 %. Rozdíl řádově kolem 1–1,5 procentního bodu je fakt; není však důkaz, že samotný přechod na euro by okamžitě srovnal české splátky s německými. Liší se inflační historie, struktura fixací, konkurence bank i fiskální riziková přirážka. ECB navíc 10. 9. 2026 zvýšila klíčové sazby: depozitní facilita je od 16. 9. na 2,50 %, stále pod českým repem 3,75 %, ale i eurozóna teď sazby zvedá.

Euro by mohlo snížit měnovou rizikovou přirážku, to je argument zastánců. Odpůrci namítají ztrátu vlastní měnové politiky při asynchronním šoku. Jde o politicko-ekonomickou volbu s náklady i přínosy, ne o tlačítko „zlevnit hypotéky“.

Box: Co vláda může, a co ne

Vláda a parlament mohou ovlivnit nabídku bydlení (stavební právo, územní plánování a povolování), cílené dotační a garanční programy, fiskální trajektorii schodku a dluhu (nepřímo rizikovou přirážku) a daně a poplatky u nemovitostí a úvěrů. Naopak nemohou přímo nastavit 2T repo a ostatní sazby ČNB, denní tržní výnosy dluhopisů a swapů, bankovní marže a individuální scoring klientů ani inflaci v eurozóně a sazby ECB.

Politický kontext (tvrzení, ne „ověřený efekt“): Hnutí ANO před volbami 2025 komunikovalo „levnější hypotéky“ (billboardy, programové body o podpoře mladých a vybraných profesí). V květnu 2026 média citovala premiéra Andreje Babiše, který kritizoval ČNB za vyšší sazby než v eurozóně. To jsou politická tvrzení; samy o sobě sazby bank nemění.

Checklist pro čtenáře

1. Ptá se politik na repo ČNB, nebo na dotaci splátky? Jde o různé nástroje. 2. Slibuje pokles „průměrné sazby“, aniž by rozlišil Hypoindex a ČNB nové obchody? 3. Mluví o euru jako o jistotě levnějších hypoték, nebo jako o změně měnového režimu? 4. U fiskálu: je řeč o schodku a emisích dluhopisů, nebo jen o „vině ČNB“? 5. Srovnává ČR s eurozónou na stejném typu sazby a podobné fixaci?

Levnější bydlení je legitimní politický cíl. Realistická cesta ale vede přes nabídku bytů, předvídatelná pravidla a důvěryhodné veřejné finance, ne přes slib, že premiér „nastaví“ hypoteční sazbu.

Box: Co to znamená pro Česko

Krátkodobě: Při repo 3,75 %, nabídkových hypotékách kolem 5,5 % a desetiletém výnosu státního dluhu poblíž 5,4 % není prostor pro plošné „zlevnění z úřadu vlády“.

Střednědobě: Trajektorie dluhu k ~45–46 % HDP a vyšší úrokové náklady státu mohou držet delší sazby výš, i kdyby ČNB repo nestáhla.

Strategicky: Debata o euru patří do srovnání rizikových přirážek a suverenity měnové politiky, ne do billboardu o splátce hypotéky.