Bankovní rada České národní banky ve čtvrtek 5. listopadu zvýšila dvoutýdenní repo sazbu o čtvrt procentního bodu na 4 procenta. Diskontní sazba stoupla na 3 procenta a lombardní na 5 procent. Všechny tři nové hodnoty platí od pátku 6. listopadu.

Pro zvýšení byli čtyři členové rady, tři chtěli ponechat hlavní sazbu na 3,75 procenta. Poměr potvrdilo oficiální prohlášení bankovní rady. ČNB zatím zveřejnila jen celkový výsledek, nikoli jmenovité rozdělení hlasů z tohoto jednání.

Zdánlivé dilema přináší trh s penězi pro banky. Tříletá korunová swapová sazba patří k hlavním východiskům cen hypoték s tříletou fixací. Podle zpravodajství e15 zveřejněného ve čtvrtek dopoledne, před rozhodnutím klesla z téměř 4,95 procenta na konci října přibližně na 4,6 procenta.

Ekonom Lukáš Kovanda po rozhodnutí uvedl podobnou hodnotu s odkazem na graf Bloombergu.

To neznamená, že by banky ve čtvrtek snížily cenu všech hypoték o stejný rozdíl. Jde o pohyb velkoobchodní tržní sazby, zatímco říjnový průměr klientských nabídek stále ukazuje zdražování. Rozdíl mezi oběma úroky je klíč k pochopení toho, co se může stát dál.

Proč mohou hypotéky zlevnit, když centrální banka zdražuje peníze

Dvoutýdenní repo sazba určuje podmínky krátkodobých operací centrální banky s komerčními bankami. Ovlivňuje krátké mezibankovní sazby a postupně i úroky vkladů a úvěrů. Není to však sazba, kterou by banka mechanicky přenesla do hypotéky fixované na několik let.

Banka při tříleté fixaci slibuje klientovi stejný úrok po celou dobu fixace. Cenu budoucích změn vlastních zdrojů proto zajišťuje na delší období, typicky pomocí úrokového swapu. V něm se strany dohodnou na výměně pevné úrokové platby za proměnlivou. Pevná strana odráží očekávaný vývoj sazeb a ocenění rizik během tří let.

Do této ceny se promítá i očekávání dalších kroků ČNB. Pokud trh čekal zvýšení základní sazby předem, samotné rozhodnutí pro něj nemusí být novou informací. Důležitější se může stát to, co naznačuje o dalším postupu.

Podle našeho výkladu byly takovými informacemi těsné hlasování a opatrná komunikace guvernéra. Pokud investoři sníží odhad toho, jak vysoko a jak dlouho budou sazby v následujících letech, může tříletý swap klesnout i v den zvýšení repa. Nejde o spor v datech, ale o rozdíl mezi dnešním krátkým úrokem a očekáváním pro delší období.

Těsný poměr hlasů ale sám o sobě neslibuje snížení sazeb. Tři radní ve čtvrtek nepodpořili další růst, veřejné prohlášení však neříká, jak by hlasovali při změnění ekonomických podmínek. Ani většina, která zvýšení schválila, tím nepředjala další jednání.

Swapy odrážejí i zahraniční trhy, klientská sazba zahrnuje další náklady

Nová analytická kapitola ČNB zveřejněná v pátek popisuje úlohu zahraničí přímo. České a eurové swapy jsou podle ní dlouhodobě těsně propojené. Čím delší je splatnost, tím menší je podíl očekávané české měnové politiky a tím větší význam má mezinárodní vývoj.

Důvodem je pohyb kapitálu mezi trhy, společná inflační očekávání i výnosy státních dluhopisů. Na cenu delších peněz působí rovněž poptávka investorů po bezpečných aktiv, objem vládního dluhu a prémie za nejistotu. Jedno rozhodnutí ČNB proto nedokáže celou křivku tržních sazeb otočit.

Právě delší sazby jsou podle ČNB pro hypotéky důležitější než pro většinu podnikových úvěrů. U nových hypoték v posledních letech nejčastěji slouží jako referenční sazba tříletý IRS, dříve převládal pětiletý. Změny se do klienta propisují pomaleji než do úvěrů firem vázaných na krátký PRIBOR.

Úrokový swap není celková cena hypotéky. Banka musí připočítat náklady na vyřízení a správu úvěru, úvěrové riziko, kapitál a vlastní marži. Výsledek závisí také na bonitě klienta, poměru úvěru k hodnotě zástavy a obchodní strategii konkrétní banky.

Pokles swapu tak vytváří prostor, nikoli automatický nárok na nižší splátku. Banka může novou cenu nabídnout s odstupem, může změnit jen některé fixace, nebo může počkat, zda tržní vývoj vydrží. Klientům s probíhající fixací se stávající splátka pohybem trhu sama nezmění.

K poklesu podle ekonoma České spořitelny Michala Skořepy přispěl souběh více vlivů, včetně výsledků amerických voleb a komunikace radních ČNB. To je odborná interpretace tržní reakce, ne číslo vydané centrální bankou. Publikovaným údajem zůstává datovaná hodnota swapu citovaná médii, ne oficiální fixing ČNB; příčiny jednotlivých denních pohybů přesně rozdělit nelze.

Prognóza čeká v roce 2027 inflaci 3,2 procenta a silnější sazby

Listopadové zvýšení vychází z nové podzimní prognózy. Úvodní kapitolu Zprávy o měnové politice zveřejnila ČNB v pátek v 9 hodin, celá zpráva vyjde 13. listopadu. Predikce je až na dílčí výjimky postavená na informacích dostupných k 23. říjnu.

Průměrná inflace má podle ní letos dosáhnout 2,1 procenta, příští rok 3,2 procenta a v roce 2028 zpomalit na 2,3 procenta. Oproti srpnové predikci je odhad pro příští rok o 0,7 procentního bodu vyšší. Po většinu roku 2027 má inflace zůstat nad 3 procenty.

Důvodem není jen jednorázový růst cen energií. Na začátku příštího roku má přestat tlumit inflaci převedení poplatků za podporované zdroje energie plně do státního rozpočtu. Přidat se má očekavané zdražení elektřiny a plynu pro domácnosti a obrat cen potravin po jejich letošním poklesu.

Rozhodující je i domácí cenový tlak. ČNB upozorňuje na růst jednotkových nákladů práce, cen služeb a imputovaného nájemného. Zvýšením sazeb se nesnaží snížit cenu ropy, ale zabránit tomu, aby se nákladový šok trvale přenesl do dalších cen, mezd a inflačních očekávání.

Hrubý domácí produkt má letos vzrůst jen o 1,7 procenta, což je o půl bodu méně než v předchozí prognóze. V letech 2027 a 2028 banka čeká růst o 2,5 procenta. Spotřebu má táhnout růst reálných mezd a vládních výdajů. Zahraniční poptávka má později pomoci i investicím.

Prognóza pracuje s průměrným tříměsíčním PRIBOREM 3,9 procenta letos a 4,1 procenta v roce 2027. V roce 2028 čeká 3,6 procenta. Tato trajektorie popisuje krátké peníze a není předpovědí průměrné hypoteční sazby ani tříletého swapu.

Rizika označila rada souhrnně za proinflační. Vedle setrvalé jádrové inflace a rychle rostoucích mezd jmenuje úvěrování domácností a vlády. Opačným směrem může působit slabá část ekonomik eurozóny nebo celosvětová korekce cen aktiv.

Pokles trhu se v říjnových nabídkách hypoték ještě neprojevil

Pro domácnost je proto důležité nerozlišovat jen repo a swap, ale také datum klientské statistiky. Průměrná nabídková sazba Swiss Life Hypoindexu v říjnu stoupla na 5,79 procenta. Bylo to o 0,28 bodu více než v září a o 0,9 bodu více než na březnovém minimu.

Průměr u tříleté fixace do 80 procent hodnoty nemovitosti činil 5,53 procenta, u pětileté 5,84 a u desetileté 6,35 procenta. Jde o nabídky během října, nikoli o reakci bank na čtvrteční rozhodnutí. Čísla proto nemohou dokázat, zda se tržní pokles začal promítat do nových smluv.

Modelový příklad ukazuje velikost možné změny. U hypotéky 3,5 milionu korun se splatností 30 let je při sazbě 5,79 procenta anuitní splátka 20 514 korun. Kdyby banka stejný úvěr nabídla se sazbou 5,44 procenta, činila by splátka 19 741 korun.

Rozdíl je podle našeho výpočtu 773 korun měsíčně a 9 276 korun ročně. Sazba 5,44 procenta vychází z čistě modelového odečtení 0,35 procentního bodu z říjnového průměru, tedy z přibližného poklesu tříletého swapu zmíněného výše. Nepředpovídá skutečnou nabídku banky a nezahrnuje pojištění ani další služby.

Stejný výpočet lze číst i obráceně. Kdyby tržní pokles rychle zanikl a klientská sazba místo toho stoupla z 5,79 na 6 procent, splátka by vzrostla o 470 korun měsíčně. Konkrétní domácnost proto zjistí dopad až z písemné nabídky pro vlastní fixaci a parametry úvěru.

Dosavadní zdražování a rozdíl mezi nabídkovými a uzavřenými sazbami jsme rozebírali v předchozím článku o ČNB a cenách. Nový poznatek ze čtvrtka je hlavně v tom, že se krátkodobá a delší sazba vydaly opačným směrem.

Příští rok skončí fixace hypoték za 530 miliard korun

Vliv trhu se projeví nejen u nových žadatelů. Podle květnové analýzy centrální banky má v roce 2027 projít refixací u stávající banky nebo refinancováním jinam přibližně 530 miliard korun hypoték. V roce 2028 odhaduje alespoň 600 miliard korun.

U těchto úvěrů má průměrná dosavadní sazba činit 4,3 procenta. To je o 0,2 bodu méně, než trh nabízel v době zpracování analýzy. Výsledek pro jednotlivou domácnost nicméně bude záviset na aktuální nabídce v den změny fixace a zbývající jistině, nikoli na celkovém objemu 530 miliard.

Analýza vycházela z tehdejšího výhledu sazeb. V základním odhadu by se souhrn měsíčních splátek u úvěrů refinancovaných v roce 2027 zvýšil zhruba o 170 milionů korun, v průměru přibližně o 4 procenta. Jde o model z jara, ne novou podzimní předpověď pro každou smlouvu.

ČNB proto ukazuje i rizikovější variantu, pokud by referenční a klientské sazby zůstaly o celý procentní bod nad úrovní z prosince 2025. Podle jejího scénáře by průměrná měsíční splátka refixované hypotéky stoupla o 2 300 korun. Čtvrteční pokles swapů může takovou zátěž zmírnit jen tehdy, pokud se udrží do skutečné refixace.

Objem končících fixací souvisí i se změnou chování klientů. V letech 2016 až 2023 tvořila pětiletá fixace polovinu objemu hypoték, v roce 2025 už mělo 94 procent sjednaných úvěrů fixaci na tři roky nebo kratší. Domácnosti tak rychleji pocítí další tržní vývoj, ať už povede nahoru, nebo dolů.

Michl označil krok za prevenci, další rozhodnutí zůstala otevřená

Guvernér Aleš Michl po jednání uvedl, že nezačíná nový cyklus zpřísňování měnové politiky. Rada podle něj reaguje preventivně na riziko přenosu drahých energií do ostatních cen a inflačních očekávání. Zároveň odmítl předem oznámit další krok.

„Necháváme si všechny možnosti otevřené. Chceme mít všechno podloženo daty, soustředit se, aby dlouhodobě inflace byla nízká,“ řekl novinářům podle agenturní zprávy ČTK. Další jednání mají podle prohlášení záviset na inflaci, kurzu koruny, rozpočtové politice, trhu práce, úvěrech a zahraničním vývoji.

Oddělení faktů od očekávání je zde podstatné. Faktem jsou sazby platné od pátku, hlasování 4:3 a nová prognóza. Dalším ověřitelným, ale k datu a zdroji vázaným údajem je čtvrteční pokles tříletého swapu k 4,6 procenta. Předpovědí naopak zůstává, zda se tento pohyb promítne do nabídek a vydrží do refixací.

Kovanda spojil případné zlevnění hypoték také s tím, že by je uvítala Babišova vláda. Jde o hodnocení politického dopadu, nikoli o důkaz budoucího poklesu klientských sazeb. Banky mění ceny podle vlastních nákladů a rizik, samo vládní přání tento mechanismus nenahrazuje.

Pro zájemce o bydlení je praktický závěr omezený, ale konkrétní. Zvýšení repo sazby neznamená povinné zvýšení každé hypotéky o čtvrt bodu a pokles swapu neznamená automatické zlevnění o stejnou hodnotu. Rozhodne nabídka pro zvolenou fixaci, jejíž srovnání má smysl i v době, kdy se trhy hýbou opačnými směry.