Nové hypotéky v září stály v průměru 5,1 procenta. V březnu to bylo 4,43 procenta, uvádí Hypomonitor České bankovní asociace. Banky přitom mají podle České národní banky kapitál navíc za víc než 200 miliard korun. Na síti X se o tom tento víkend přeli ekonom Milan Bednář a europoslanec Tomáš Kubín (ANO, Patrioti pro Evropu). Do sporu vstoupil i chystaný evropský plán na řízení kapitálu v bankovních skupinách. Vysvětlujeme, co sazby skutečně určuje a co s tím Brusel má a nemá.

Co určuje sazbu hypotéky

Hypotéka se nepočítá přímo z hlavní sazby ČNB. Ta je od června 3,75 procenta. Pro hypotéky s tří- až pětiletou fixací je důležitější cena peněz na trhu na stejnou dobu, takzvané úrokové swapy. Jak se sazba skládá, jsme popsali v článku o říjnovém Hypoindexu.

Podle ČBA vzrostl pětiletý swap v září v průměru na 4,85 procenta ze srpnových 4,50 procenta. Táhly ho hlavně ceny ropy, vyšší sazby v zahraničí a jádrová inflace 3,1 procenta. Trh podle ČBA počítá s dalším zvýšením sazby ČNB. Hypotéky byly v září podle ČBA jen o 0,31 procentního bodu dráž než průměr swapů, které jsou pro hypotéky rozhodující. ČBA tím myslí hlavně splatnosti kolem tří let, ne jen pětiletý swap. Dlouhodobě je ten rozdíl podle ČBA kolem jednoho bodu. ČBA zastupuje banky, data ale sbírá od všech bank a stavebních spořitelen, které hypotéky poskytují.

Milan Bednář, který se na X představuje jako makroekonom a analytik, na to odpovídá, že swapy nejsou „mechanickým determinantem“ hypotečních sazeb. Banky mají podle něj prostor pro vlastní cenovou politiku. Připomíná, že i při nižší marži mohou zisky bank růst.

Co znamená kapitál navíc

Kapitál je polštář na krytí ztrát. Podle Zprávy o finanční stabilitě z června měly banky ke konci roku 2025 na individuální úrovni kapitálový poměr 22,9 procenta. Z toho po zaokrouhlení 16,4 bodu byly povinné požadavky a 6,4 bodu přebytek, tedy přes 200 miliard korun. Za rok 2025 sektor vydělal téměř 129 miliard korun.

Podle našeho výkladu ale přebytek kapitálu sám cenu peněz pro banku nesnižuje. Říká, kolik ztrát by banka unesla a kolik úvěrů ještě může poskytnout. Zda se projeví v nižších sazbách, záleží hlavně na konkurenci mezi bankami.

Co chystá Brusel

Evropská komise vydala 17. července sdělení o konkurenceschopnosti bankovního sektoru, dokument COM(2026) 615. Není to zákon ani legislativní návrh, ale plán. Konkrétní návrhy chce Komise předložit v prvním čtvrtletí 2027.

Dnes musí přeshraniční bankovní skupina plnit kapitálové a likviditní požadavky za celou skupinu i za každou dceřinou banku zvlášť. Komise to chce změnit. Dohled nad skupinou by mohl požadavky hlídat hlavně u mateřské banky. Zároveň by mohl mateřské bance nařídit, aby dceři „včas a vymahatelně“ poskytla dost zdrojů, a to i v krizi. Komise cituje odhad Evropské centrální banky, že by se uvolnilo asi 230 miliard eur likvidních aktiv.

Česka se to týká přímo. Velké banky jako Česká spořitelna, ČSOB a Komerční banka jsou dcerami rakouské, belgické a francouzské skupiny. Česko navíc není v bankovní unii. Jak by nová pravidla dopadla na země mimo ni, ukážou až konkrétní návrhy.

Proč ČNB dlouhodobě varuje

ČNB se proti přesunu kapitálu na úroveň skupiny staví dlouhodobě. Tehdejší viceguvernér Marek Mora v roce 2022 napsal, že při přesunu výjimek na dohled nad skupinou by se „problémy matky mohly řešit na úkor dcery“. Za krach dcery by přitom platil český systém pojištění vkladů.

Bednář v odpovědi Kubínovi napsal, že by Česku řešení na úrovni skupiny „rozhodně nevyplatilo“, protože „tuzemské banky jsou zdravé a přeplňují požadavky, zahraniční méně“. Sám dodal, že detaily návrhu nezná. Kubín odpověděl, že jde o pozici ČR. V Parlamentu je u zprávy k tomuto tématu stínovým zpravodajem za Patrioty.

Pomohlo by to hypotékám

Podle Komise by lepší rozdělení zdrojů ve skupinách přineslo „nižší náklady pro domácnosti a firmy“. Jak by se to projevilo na českých hypotékách, nevyčísluje. U hypoték sama upozorňuje, že snaha zvýšit úvěrování může při nedostatku bytů zvednout jejich ceny.

Kubín se Bednáře zeptal, jakým mechanismem by uvolnění kapitálu u českých dcer vedlo k nižším sazbám. Bednář v odpovědi netvrdil, že by to vedlo k nižším sazbám. Jeho argument podle vlastních slov je, že banky nejsou ve stanovení sazeb omezeny ani likviditou, ani regulací.

Premiér Andrej Babiš (ANO) v nedělním příspěvku napsal, že vysoké úroky jsou dané „hlavně nenasytností bank a držením vysoké sazby“ ČNB. Jde o politický názor. ČNB je nezávislá a sazby bank vláda neurčuje.

Co bude dál

O tématu teď jedná Evropský parlament. Hospodářský a měnový výbor připravuje nelegislativní zprávu k sdělení Komise, takzvanou INI zprávu. Zpravodajkou je Isabel Benjumea (EPP), stínovým zpravodajem za Patrioty Kubín. Výbor má podle Agence Europe hlasovat 10. listopadu, plénum je předběžně 14. prosince. Zpráva Komisi nezavazuje. Rozhodovat se bude až o legislativních návrzích v roce 2027 a schválit je musí Parlament i členské státy. ČNB o sazbách znovu jedná 5. listopadu.

Zdroje

ČBA Hypomonitor, září 2026 (14. 10. 2026) ČNB: Zpráva o finanční stabilitě, jaro 2026 (PDF) ČNB: stránka Zprávy o finanční stabilitě, jaro 2026 Evropská komise: sdělení COM(2026) 615, 17. 7. 2026 Evropský parlament: procedura 2026/2112(INI) Agence Europe: návrh zprávy Benjumea, 28. 9. 2026 ČNB: Marek Mora, Bankovní unie. Vrátíme se o pět políček zpět? (2022) Eudopady: Hypotéky zdražují sedmý měsíc Milan Bednář na X, 17. 10. 2026 Milan Bednář na X, 18. 10. 2026 Tomáš Kubín na X, 18. 10. 2026 Tomáš Kubín na X, 18. 10. 2026, odpověď Andrej Babiš na X, 18. 10. 2026